建地貸款是什麼？

建地貸款是使用名下持有的建地向金融機構申請抵押貸款來獲取資金，來負擔興建建築的成本或其他用途，因為建地在未來發展性上較其他土地種類有優勢，因此貸款額度會比較高，其實建地的類型也有相當多，在申辦建地貸款之前，土地持有者請務必清楚自己所有的建地類行為哪種。

建地種類有哪些？

目前台灣的土地可分成都市土地、非都市土地、未編定土地，三種。

• 都市土地：是根據都市計畫法劃定的住宅、商業、工業等使用用途。
• 非都市土地：根據非都市土地使用管制規則，分成甲種、乙種、丙種···等。
• 未編定土地：為人煙稀少的深山、離島等。

而建地就是指非都市土地中的建築用地，台灣的建地大致上分成甲種、乙種、丙種與丁種等，在容積率、建蔽率上都有相關規定，如下：

建地貸款管道哪裡可申辦？條件有哪些？

承辦建地貸款的申請管道可分成銀行、當舖、民間代書，通常土地持有人會優先向銀行申請土地貸款，再來才會找其他民間私人機構，所以土地權狀設定抵押第一順位大多在銀行手上，民間管道申請居多是以土地二胎、三胎為主，而不同建地貸款管道有各自的優缺點及申請條件，申辦前別忘了確認清楚自己是否符合。

銀行

銀行建地貸款條件有地主年齡需滿20歲以上，考慮到貸款人還款能力申請年齡上限65歲，建地的持有權需完整、產權完整，持分土地恕無法受理，並檢附財力證明、收入證明、信用評分良好且土地不可有私人機構的設定。

當舖

當舖土地借款條件寬鬆，年滿20歲、為地主本人，持分土地、權狀完整都可以辦理，申請人負債比過高、信用瑕疵、信用小白、債務協商等信用狀況問題也不會影響申辦權益。

民間代書

民間代書建地貸款條件有年齡滿20歲，名下持有建地產權，不論所有權狀是否完整都可以申請。

建地貸款延伸閱讀：土地二胎是什麼？土地借款成數、利率懶人包

建地貸款成數最高可貸多少？

建地貸款成數銀行最高只能申貸到5~6成的土地艦價金，這是中央機關為了避免土地炒作，所向金融機構辦理抵押貸款業務的規定，不過，此規定並沒有限制民間金融業者，所以當舖土地貸款成數最高可貸8~9成，土地借款金額最高可借是值100%，讓申請人可以更靈活運用資金，不需要調整資金配比。

建地貸款延伸閱讀：土地貸款成數與利息，土地貸款懶人包

影響建地貸款成數的因素有哪些？

建地貸款成數主要是受到建地種類差異、建地面積、格局是否方正、建地現況、坐落位置、附近開發程度及貸款人自身條件等有所影響，通常被歸類在都市計畫預定地的建地較具有土地價值，貸款金額也會比較好。

建地貸款利率是多少？

建地貸款利率如果是向銀行貸款通常年利率是落在2%~4%之間，會根據借款人的土地用途計畫書作為最終核定利率的依據；但如果是找當舖土地借款，利率大約在0.5%~2%間，每萬元月息200元。

申請建地貸款要準備什麼資料？

建地貸款可以用個人也可以用公司身分申請，兩種身分要準備的文件不同：

個人建地貸款

• 國民身分證
• 第二證件
• 印鑑章＋印鑑證明
• 土地（建地）所有權狀
• 戶籍謄本或戶口民不（全戶）
• 近期貸款繳款證明
• 收入或材入證明

公司建地貸款

• 公司負責人身分證
• 公司負責人第二證件
• 公司大小章
• 土地（建地）所有權狀
• 公司財稅資料
• 公司營利事業登記證

建地貸款流程有哪些？

建地貸款流程銀行程序繁雜，光跑一個流程就要幾個工作天，且無法保證能順利撥款，過件率相當低，因此審核速度比銀行快、過件率比銀行高的當舖土地借款是地主快速解決資金周轉問題的管道，以下6個建地貸款流程快速申辦：

1. 貸款申請：準備好鑑地謄本或所有權狀影本，財力證明與貸款業者申請建地貸款，可提供所需金額給業者評估。
2. 建地估價：根據建地的現行條件因素進行估價，並參考近期土地成交價格試算最佳的貸款成數金額。
3. 案件審核：銀行會調閱聯徵紀錄查詢借款人近期的貸款金額、還款狀況等決定貸款案件是否要核准。而當舖等民間業者則不需要查看聯徵紀錄，因此可以縮短貸款流程與辦理時間。
4. 簽約對保：貸款業者會與借款人聯繫對保時間，在對保當天借款人與保證人親自前往臨櫃完成對保作業與簽約動作。
5. 抵押設定：攜帶土地權狀影本由土地代書陪同至地政事務所設定建地抵押權。
6. 資金撥款：上述建地貸款流程都完成後，貸款機構會撥款至指定的銀行帳戶。

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早期華人社會常常會與家族中的其他人一起繼承一塊土地，在還沒有辦理遺產分割登記之前，土地都是共同持有，未來要使用或處分這塊土地時就會有諸多複雜的流程，

銀行有受理持分土地貸款嗎？

多數銀行是不願意受理持分土地貸款的。

因為持分土地有產權的問題，如果未來貸款人還不了錢，銀行要拍賣土地時會牽涉到很多持有人，風險較大，而且銀行土地貸款本身限制就很嚴格，貸款人必須有良好的信用條件和穩定收入，所以想要在銀行辦理持分土地貸款，除非是滿足以下條件才有可能：

1. 經過所有土地共有人同意，讓銀行取得整塊土地的抵押權
2. 所有土地共有人都通過信用與聯徵審核

找銀行申請持分土地貸款會建議先辦理持分土地分割，再辦貸款會省下後續的麻煩事，另外在土地分區種類上也有相關規範，詳細可上各銀行官網查看。

持分土地有兩種：公同共有、分別共有

貸款前必須先弄懂持分土地是哪種類型，兩種類型要申請貸款的難度並不相同，持分土地可分成兩種「公同共有」與「分別共有」：

• 公同共有：共有人「共同持用」這整塊土地，沒有誰持有特定多少比例，因此要販售土地、申請貸款時都必須經過全部共有人的同意。
• 分別共有：共有人「分別持有」一塊土地的特定比例，例如兩兄弟分別持有土地的50%，而若哥哥想要處分自己擁有的50%土地，則不需另一個人的同意。

如果土地是分別共有，可以自由決定土地買賣、土地貸款等事宜，但如果是公同共有的持分土地，除非你持有的部分占總面積的三分之二，不然必須要有所有持有土地人都同意才可以進行持分土地貸款。

銀行過不了？找民間持分土地貸款

除了銀行之外，在民間借貸業者也有承作持分土地貸款，且申辦條件較寬鬆，不論是公同共有還是分別共有都可以申貸，而在土地種類沒有過多的限制，農地、建地、工業用地、重劃地等皆可申請。

持分土地貸款成數有多少？

民間持分土地貸款成數最高可貸到土地估價的9成，與銀行持分土地價值30%來相比，成數相差甚大。
而高雄高山當舖提供的土地二胎借款成數最高市價100%，土地價值多少高山就借你少，讓你不需要再為額度不夠而苦惱。

延伸閱讀：土地二胎是什麼？土地借款成數、利率懶人包

持分土地貸款利率有多少？

不動產借款是在貸款方案中利率空間最大的，以高雄土地借款來說月利率最高不超過2.0%！若申請人條件較佳還有最低1.0%優惠利率，心動了嗎？請直接與我們聯繫，將會由專員透過土地貸款試算與您說明土地融資詳情，讓您以安全、合法、合理的方式取得最划算的土地貸款方案。

延伸閱讀：土地融資是什麼？種類、利率與成數一次告訴你

持分土地貸款準備資料

申請持分土地貸款需準備以下資料：

• 身分證正本
• 第二證件正本
• 土地所有權狀正本
• 印鑑證明
• 印鑑章
• 戶籍謄本
• 財力證明
• 銀行存摺封面影本

在現在房屋土地高漲的時代，擁有一塊土地是多麼讓人夢寐以求的事，卻因為持分土地而失去貸款現金週轉的機會，豈不是太過可惜，還好高雄土地借款承辦各種土地貸款業務，不會讓你的持分土地被閒置而失去活化價值的機會。你剛好有持分土地貸款的需求嗎？歡迎來電與我們諮詢。

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土地融資是什麼？

申請土地融資的目的有二，分別為有買地的需求，與土地持有人想蓋房有資金需求，在不同銀行業務有不同的貸款名稱，像是基地貸款、自地自建貸款、購地貸款、興建工程貸款、土地借款等，一般會申辦土地融資的對象是購置建築用地或自地自建的建商與個人，而土地融資貸款有助於推動城市化的興建。

近幾年，建商、投資客積極購地、屯地、養地，推升土地價格，導致房價上漲，為打炒房央行也宣布申請土地融資18個月內必須動工，否則會逐步按合理比例收回貸款，並採取階梯式逐年加碼計息，一次至少加息半碼或一碼（0.25%），最後是貸後追蹤管理落實，定期實地勘察、是否有照計畫動工並拍照追蹤建檔，若未確實貸後追蹤管理將被列為重點缺失並移請主管機關查處。

土地融資成數

土地融資成數是依實際鑑價之金額為準，雖然現在土地取得成本售價越來越高，甚至土地售價可能會高於銀行鑑價的金額，但銀行仍是依照土地公告現值與實際鑑價結果為主，一般土地融資可貸成數約金額5~7成，若土地位於精華地段最高可貸8成，假設想購入1500萬元的土地，而銀行鑑價只有1200萬，土地融資成數最高可貸金額為840萬，而最低可貸金額600萬。

土地融資利率與年限是多少？

土地融資利率是依貸款用途、申貸人信用條件與土地地目而有所差異，土地融資利率2~8%，貸款年限一般最長為五年，以一年一約的方式簽訂，以下是依土地地目來區分土地融資利率，所列之利率僅供參考，實際需依其他條件綜合評估為準。

• 建地：建築用地利率2.5%~3.5%
• 農地：農業用地利率2.5%~5%
• 工業地：工業用地2.5%~3.5%
• 原坡地、山坡地、保育地：3%起

土地融資須準備資料

• 土地所有權狀
• 土地謄本
• 土地使用分區證明
• 地籍圖、平面圖、空照圖
• 土地買賣合約
• 個人財力證明：雙證件、薪資存摺明細與封面、在職證明、勞保投保異動明細與戶籍謄本或戶口名簿
• 公司法人財力證明：公司登記資料、營業登記證、公司帳戶明細、公司甲存帳戶明細、報稅資料（401報表、年度財報表、資產負債表與損益表）

建築融資是什麼？

建築融資是營建時的工程貸款，用於支付建築物營造費用，一般是在申請土地融資時與銀行會建議一起辦理，申請建築融資時需要附上完整的營建合約、營建計畫書與報價單等，來確保工程案件能順利建造，並依工程進度撥款，銀行會確認工程進度是否有達到標準，若有符合工程進度標準使進行撥款。

建築融資成數

建築融資成數約是營建計畫書中的工程費用的 5~7成，不過核貸時會依據建築師公會公布的各地建築物工程造價表作為標準，審核計劃書的工程報價是否合理，若銀行認為計劃書中的報價太高，可貸成數就會降低。

建築融資利率與年限是多少？

建築融資因為是無抵押品貸款，利率比較高約 3~8%，貸款年限最長為5年，以一年續約一次的方式簽訂，一般是還息不還本，建案完工後可以將建築融資轉為房屋貸款。

建築融資須準備資料

• 建築執照
• 房屋營建計劃書
• 財力證明
• 建築施工圖面
• 建築基地照片
• 如合建需「合建契約」

土地融資種類有幾種？

土地融資依照土地類型一共可分成三種類型，分別為「建地貸款」、「農地貸款」及「持分土地貸款」。

建地貸款

提供將名下持有的建地權狀抵押貸款設定，取得資金使用，申請管道為銀行、民間機構、代書等，通常向銀行申請時為一胎，土地二胎、三胎則會以民間管道申請居多，不同建地貸款管道有各自的申辦條件資格。而建地貸款是所有土地融資中貸款價值最高的方案，也是多數金融借貸業者有較大意願承作的土地種類。

延伸閱讀：土地二胎是什麼？土地借款成數、利率懶人包

農地貸款

農地貸款是將名下的農地當作抵押品向銀行、農會或民間借貸申請貸款服務，依據農地所在位置可分成「都市計畫內農地」與「非都市計畫內農地」，前者土地價值較高，銀行核貸的機率較高，在土地融資利率與貸款成數上也有較大的空間；反觀，非都市計畫內農地銀行承貸意願低，建議尋求民間借貸業者協助辦理。

持分土地貸款

持分土地所有權複雜，一般無法單獨向銀行申辦土地融資，需要全部的持有人出面做連帶保證人，若你持有的土地是持分地，不想讓其他持有人知道辦理土地貸款的話，建議尋求民間土地借款，不需要所有人出面也不需要通知所有人就可以申辦，條件、流程也比銀行寬鬆簡便。

最後，如果在銀行無法順利申貸的話，也可以參考民間二胎，像是高雄當鋪土地二胎，只需要土地登記在名下，不論土地種類、持分與否、坪數大小等都可以申辦。

延伸閱讀：民間二胎是什麼？二胎貸款利率、流程3分鐘就懂

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土地權狀可以拿來借錢嗎

土地權狀類似土地的身分證，記載所有權人資料、段別地號、土地面積、權利範圍等資訊，但僅能證明產權所有人是誰，無法直接單憑土地權狀來作擔保品借錢。

土地借款準備資料文件

土地所有權人要辦理土地借款，基本要準備土地權狀、雙證件、戶籍謄本、印鑑證明、印鑑章、收入證明等資料與文件，其中收入證明為銀行土地貸款必要文件，當舖、融資公司、民間則為加分項目。

• 土地所有權狀
• 雙證件影本
• 戶籍謄本
• 印鑑證明
• 印鑑章
• 收入證明

土地權狀會被偽造過戶嗎

至於拍土地權狀影本給別人會不會有什麼風險？基本上幾乎不會有什麼風險，因為在辦理土地過戶、設定時，除了上述提到的資料外，其中土地權狀須提供正本給地政機關查核，土地所有權狀的梅花浮水印為高度防偽的技術，一般詐騙集團難以複製。

土地借錢貸款流程怎麼跑

土地借款流程與房屋二胎流程大同小異，基本上會經過申請、估價、審核、對保、設定以及撥款的步驟。

1.提出申請：

申請人於線上或臨櫃諮詢借款機構，提出資金需求與資金用途，而後準備土地借款相關資料，親臨貸款公司辦理土地借款事宜。

2.估價：

貸款機構收件後，鑑價專員會針對土地的坪數、地段、臨路、面寬、使用分區、實價登錄及地目等因素估價。

3.審核：

貸款機構如銀行、當舖、融資公司，會針對土地鑑價結果、申請人授信條件等做綜合評估，來核定過件與否以及土地借款額度與利率。

4.簽約對保：

土地借款專案審核過件後，貸款機構會與申請人雙方約時間碰面簽訂貸款契約，確認合約無誤後簽名並交付土地權狀正本，以利後續辦理抵押權設定。

5.抵押設定：

由申請人本人或委由代書至地政事務所辦理抵押權設定，設定金額為貸款金額的1.2倍。

備註：設定金額所多出貸款金額的20%，是來自於若借款人未按時繳息，貸款機構因應衍生的利息、違約金等成本，所多抓的金額。

6.撥款：

土地借款完成抵押權設定後，承貸機構撥款至借款人帳戶，之後按月繳付本金與利息。

土地權狀遺失該怎麼辦？

土地權狀遺失要趕快向地政事務所申請補發，補發土地所有權狀費用為每張80元，所有權人要攜帶身分證、印章；代理人需攜帶所有權人身分證正反面影本、印章、印鑑證明、代理人身分證正本、代理人印章至地政機關申辦。

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土地二胎是什麼？

土地二胎是指用已經向銀行或農會繼購等申請過土地貸款，並設定了第一順位抵押權的土地，再向其他金融機構或民間貸款機構申請土地貸款，此時承辦土地二胎的貸款機構即是第二順位的債權人，因為銀行土地貸款受到中央銀行法非常多的限制，想要通過並沒這麼簡單，因此大多數承辦土地而二胎的都是民間貸款機構，例如當舖。

銀行土地二胎與民間土地二胎所提供的條件、成數、額度及利息都不太相同，接下來介紹分別說明兩種土地二胎的特色與差異：

銀行土地二胎

土地二胎並非每間銀行皆有承做，有些僅承做在該銀行申辦土地借款的一胎案件，建議在借款先詢問銀行是否有承辦，由於房屋流通性較高，所以銀行大多承辦房屋二胎的較多，而銀行申辦都需要調閱聯徵紀錄，若最近時間調閱聯徵的次數過多、信用條件不好皆會影響土地二胎申辦的過件率，另外因需調閱聯徵分數，故審核時間較長，若急需用錢的可事先詢問需多久才可撥款，避免花了很多時間準備反倒最後緩不濟急無法即時解決資金需求問題，另外也有合約問題，若提前解約也需要負擔一筆違約金。

民間土地二胎

當舖

因為所借款的金額較高，僅部分合法當舖有承接土地二胎的業務，可以先致電詢問須借款的鳳山當鋪是否有提供相關服務，當鋪審核條件較寬鬆，有抵押品且具有收入證明即可申辦，審核時間較短可即時救急，利率的部分較銀行高一些適合短期借款。

融資公司

民間融資公司品質參差不齊，建議挑選合法大間的機構避免若入借款風險中，審核時間相對於銀行也較快速，而審核的條件依各家有所不同，有些與銀行相同需要調閱聯徵紀錄，有些可隨借隨還無綁約問題，還是建議借款人若選擇融資公司、貸款公司、代書借款，可事先電話詢問相關土地二胎借款問題，避免簽約後沉重的還款壓力比未借款前還更高

土地二胎種類有哪些？

比較常見且較容易申辦的土地二胎類型有以下幾種：

建地

建地是最常見拿來申辦土地二胎的類型，有時候是建商有需多土地需要周轉一筆資金來蓋房子，有些是自地自建，在購買土地後需要一筆現金蓋房，另外也會有一些人想要將債務整合再一起，所以利用房屋二胎界到較大額的資金將其他像汽車借款、機車借款等小額借款金額還清，僅存房屋二胎的債務較好管理。

農地

農地要申辦房屋二胎限制條件較多，農地須提供證明僅供農業使用，不過較適合有農地但無法申請其他貸款的民眾申請，另外因為現在政府鼓勵青少年從農創業，有提供＂青年從農創業貸款＂若是18-45歲符合資格者可以申辦，借款利率較低。

工業地

工業地向銀行申辦土地二胎較不易，而兆豐銀行有提供＂工業區優惠貸款專案（工好貸）＂，提供給工業區或產業園區內有購買土地及興建廠房的本國企業，不過須將土地及廠房第一順位抵押權設定給銀行。

持分土地

持分土地較不易至銀行申辦土地二胎，因為需要共有人出面蓋章且須連帶作保，同時共有人也皆須調閱聯徵紀錄符合信用條件，若是持分土地欲辦理土地二胎較適合找民間借貸公司詢問相關借款方案。

土地二胎成數與額度該怎麼計算？

土地二胎主要估價項目會以土地市值、土地一胎借款、土地增值稅等來做評估。

而土地二胎額度＝土地鑑價＊貸款成數－土地一胎借款額度－稅金

土地一胎成數大約在7-8成左右，而土地二胎成數大約在8-10成都有承接，實際的借款成數與額度以借款機關為主。

土地二胎利率為何？

土地二胎利率以銀行及合法融資公司而言，借款利息需符合民法年利率上限為16%，而當舖須符合當鋪業法，土地二胎利息年利率上限30%，借款人可以根據自身負擔條件及需求的急用程度來選擇適合自己的店家借款。

土地二胎申辦流程

土地二胎申辦流程其實不複雜，各個民間借貸管道或許過程中有些許差異，而以下以當舖土地二胎借款流程為例。

1. 選擇有提供土地借款的當舖
2. 詢問當舖專員土地二胎準備資料
3. 準備相關資料至當舖由專人審核
4. 審核完成後須完成對保，簽訂當票
5. 到地政機關設定第二順位抵押權
6. 撥款

土地二胎申辦準備資料

各家所需要土地二胎資料會有所差異，建議申辦前先詢問借款機構，而大多需要準備的資料如下：

• 身份證影本
• 借款人工作證明（在職證明，勞健保證明等）
• 所得證明（薪資轉帳存摺、扣繳憑單等）
• 土地一胎貸款相關文件，含最近一期的繳款證明
• 土地權狀影本。

高雄土地二胎推薦

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