土地融資是什麼?種類、利率與成數一次告訴你

土地融資

蓋房子與玩樂高是完全不同等級的,在購置土地蓋房之前,最重要的資金取得來源該如何解決?「土地融資」是什麼?可分成幾種類型?成數與利率有有多少呢?今天跟著高山當舖一起來了解土地融資的大小事吧。

土地融資是什麼?

申請土地融資的目的有二,分別為有買地的需求,與土地持有人想蓋房有資金需求,在不同銀行業務有不同的貸款名稱,像是基地貸款、自地自建貸款、購地貸款、興建工程貸款、土地借款等,一般會申辦土地融資的對象是購置建築用地或自地自建的建商與個人,而土地融資貸款有助於推動城市化的興建。近幾年,建商、投資客積極購地、屯地、養地,推升土地價格,導致房價上漲,為打炒房央行也宣布申請土地融資18個月內必須動工,否則會逐步按合理比例收回貸款,並採取階梯式逐年加碼計息,一次至少加息半碼或一碼(0.25%),最後是貸後追蹤管理落實,定期實地勘察、是否有照計畫動工並拍照追蹤建檔,若未確實貸後追蹤管理將被列為重點缺失並移請主管機關查處。

建築融資是什麼?

建築融資是營建時的工程貸款,支付建築物營造費用,一般是在申請土地融資時與銀行會建議一起辦理,申請建築融資時需要附上完整的營建合約、營建計畫書與報價單等,來確保工程案件能順利建造,並依工程進度撥款,銀行會確認工程進度是否有達到標準,若有符合工程進度標準使進行撥款。

土地融資種類有幾種?

土地融資依照土地類型一共可分成三種類型,分別為「建地貸款」、「農地貸款」及「持分土地貸款」。

建地貸款

提供將名下持有的建地權狀抵押貸款設定,取得資金使用,申請管道為銀行、民間機構、代書等,通常向銀行申請時為一胎,土地二胎、三胎則會以民間管道申請居多,不同建地貸款管道有各自的申辦條件資格。而建地貸款是所有土地融資中貸款價值最高的方案,也是多數金融借貸業者有較大意願承作的土地種類

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農地貸款

農地貸款是將名下的農地當作抵押品向銀行、農會或民間借貸申請貸款服務,依據農地所在位置可分成「都市計畫內農地」與「非都市計畫內農地」,前者土地價值較高,銀行核貸的機率較高,在土地融資利率與貸款成數上也有較大的空間;反觀,非都市計畫內農地銀行承貸意願低,建議尋求民間借貸業者協助辦理。

持分土地貸款

持分土地所有權複雜,一般無法單獨向銀行申辦土地融資,需要全部的持有人出面做連帶保證人,若你持有的土地是持分地,不想讓其他持有人知道辦理土地貸款的話,建議尋求民間土地借款,不需要所有人出面也不需要通知所有人就可以申辦,條件、流程也比銀行寬鬆簡便。

土地融資成數有多少?

土地融資成數是依實際鑑價之金額為準,雖然現在土地取得成本售價越來越高,甚至土地售價可能會高於銀行鑑價的金額,但銀行仍是依照土地公告現值與實際鑑價結果為主,一般土地融資可貸成數約金額5~7成,若土地位於精華地段最高可貸8成。
假設想購入1500萬元的土地,而銀行鑑價只有1200萬,土地融資成數最高可貸金額為840萬,而最低可貸金額600萬。

土地融資利率有多少?

土地融資利率是依貸款用途、申貸人信用條件與土地地目而有所差異,土地融資利率2~8%,貸款年限一般最常為五年,以一年一約的方式簽訂,以下是依土地地目來區分土地融資利率,所列之利率僅供參考,實際需依其他條件綜合評估為準。

  • 建地:建築用地利率2.5%~3.5%
  • 農地:農業用地利率2.5%~5%
  • 工業地:工業用地2.5%~3.5%
  • 原坡地、山坡地、保育地:3%起

土地融資準備資料

  • 土地所有權狀
  • 土地謄本
  • 土地使用分區證明
  • 地籍圖、平面圖、空照圖
  • 建築執照
  • 土地買賣合約
  • 個人財力證明:雙證件、薪資存摺明細與封面、在職證明、勞保投保異動明細與戶籍謄本或戶口名簿
  • 公司法人財力證明:公司登記資料、營業登記證、公司帳戶明細、公司甲存帳戶明細、報稅資料(401報表、年度財報表、資產負債表與損益表)

最後,如果在銀行無法順利申貸的話,也可以參考民間二胎,像是高雄當鋪土地二胎,只需要土地登記在名下,不論土地種類、持分與否、坪數大小等都可以申辦。

延伸閱讀:民間二胎是什麼?二胎貸款利率、流程3分鐘就懂

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