土地抵押貸款是什麼？

土地抵押貸款是將土地設定抵押權給銀行或其他民間貸款公司，並且取得一筆土地貸款資金使用，只要貸款人有按時繳還貸款，抵押土地的所有權就不會有太大的影響。

通常土地價值較高，可借到的貸款額度會比其他有價物品來得高，如果有較大額的借款需求，用土地借錢會是不錯的貸款方案，加上不同地目種類其土地價值又會有不同差異，一塊好的種類、條件的土地想要借到土地二胎、三胎都是有機會的。

土地抵押貸款成數會有多少？

土地抵押貸款成數以銀行或農會來看大約落在5~7成左右，民間土地借款成數較高，大約落在8~9成，最高可借到土地市值100%。

想要提高土地抵押貸款成數有訣竅，如果是利用名下登記的土地借錢就要清楚自己有的土地是屬於哪一種，買土地貸款成數、農地貸款成數、工業用地貸款成數、山坡地貸款成數等可貸款成數都不太相同，最後核貸到的土地抵押貸款成數也會有差異，建議可以聯繫土地借款專員根據你的借款需求規劃合適的方案。

延伸閱讀：土地貸款成數與利息，土地貸款懶人包

土地抵押貸款利率不同土地種類不一樣

土地抵押貸款利率合理範圍大約落在2%起，利率最高不超過6%，隨不同土地地目、土地使用分區、土地位置、林路與否、土地周圍開發程度、申貸人條件與還款能力等影響土地抵押貸款利率。

計算土地抵押貸款利率時要先確認土地地目類型是何者，以下列表依土地價值由高至低排序，分別的土地抵押貸款利率合理範圍如下：

土地抵押借款民間與銀行差在哪？

土地借款銀行與民間管道的主要差異在於利率、審核條件、可貸額度、還款方式等方面，銀行的利率通常比民間管道低，審核條件也較嚴格，不過好處是利率低；而民間土地抵押貸款的特色就是條件寬鬆、可貸額度高，而且放款快速，就看借款人自身狀況去做選擇。

土地抵押貸款試算方法

土地抵押貸款試算公式較為複雜，建議可以上網找相關的土地貸款試算工具來輔助，如土地銀行貸款試算平台等各種免費便利的貸款試算計算機，幫助貸款人快速試算出各期貸款細項。

土地抵押貸款延伸閱讀：土地貸款試算，銀行、農會、民間土地貸款試算表

土地抵押貸款用持分土地能辦理？

如果要用持分土地到銀行辦理土地抵押貸款，必須取得完整土地產權，也就是所有持分人同意才可進行，建議持分土地貸款找民間機構承作，如當舖土地借款，不限土地持分或共有，不須全部所有權人同意，只要是有土地所有權就可以辦理。

土地抵押貸款延伸閱讀：持分土地貸款如何申辦？三分鐘教你辦到好

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房屋二胎好過嗎？申請房屋二胎條件主要有年齡限制、財力狀況限制與信用限制，但二胎房貸的申請管道有銀行和民間機構，兩種適合的申辦條件和優勢也不同，本文會講解關於申辦房屋二胎在民間機構和銀行的差別，供大家參考哪一種比較適合自己囉！

民間房屋二胎與銀行房屋二胎的主要差別在於申請管道，先簡單比較兩種的差異

房屋二胎條件為何？銀行民間差在哪？

對於急需現金周轉的人，房屋二胎是一個不錯的選擇，在利率上雖然比一般房貸高，但低於信用貸款，在貸款額度上也具有很大的優勢。手上若還有房產，不妨好好研究一下房屋二胎，了解民間和銀行的所需條件和優缺後，即可靈活運用可用資金，下方整理一個表格供大家參考。

年齡條件

與其他小額貸款不同，房屋貸款會有年齡的上限，而銀行對年齡的限制又尤其嚴格，是為了確保借款人在貸款期間能有穩定的工作能力，而民間房屋二胎的年齡限制就相對寬鬆。

• 銀行二胎：20歲-65歲為佳，雖然現在成年年齡已下修到18歲，但銀行房屋二胎還是會要求滿20歲才能申請，還有「申請人年齡+貸款年限<70」的規定
• 民間二胎：18歲-70歲為佳，沒特別限制

財力條件

房屋貸款因為是大額貸款，所以對銀行財力證明會審核的特別嚴格，而民間二胎就相對寬鬆，例如當舖審核會以抵押品價值為主，所以沒有一定要財力證明。

• 銀行二胎：要有正式的財力證明及工作證明，例如薪轉明細、收入明細、在職證明、存摺影本等。
• 民間二胎：不一定需要財力證明，沒工作也可以申請。

信用條件

銀行貸款最看重的即是信用條件了，銀行對信用條件要求非常多，至少信用分數要高於600分，也不能有聯徵多查的情形，相比之下民間二胎的條件非常友善，對於被銀行婉拒的人是好選擇。

• 銀行二胎：對信用條件要求非常嚴格，比如信用分數要高於600分，負債比不得超過50%，未有信用卡或貸款遲繳紀錄等等
• 民間二胎：信用條件比銀行彈性許多，很多公司都免看聯徵，只看當舖或融資公司內部的系統紀錄。

屋況限制

基本上只有銀行房屋二胎會對屋況做限制，常見的限制是房貸年限與屋齡總和不得超過50年等等，而民間則無。

• 銀行二胎：房貸年限與屋齡總和不得超過50年，或屋齡不得超過30或40年。
• 民間二胎：不限屋況、屋齡、房屋類型，只要有保存登記即可申辦

房屋二胎條件申請不符原因為何？

接下來講解甚麼情況無法申請房屋二胎，請借款人注意避雷，常見銀行房屋二胎不通過的原因如下：

• 當負債比高於50%
• 信用空白或有重大瑕疵
• 聯徵查詢次數過多
• 無法提供薪資證明等

倘若名下房屋遭假扣押/查封或被列為警示戶以及民間私人設定，則不管在民間或是銀行都無法申請房屋二貸。

房屋二胎貸款費用項目有哪些

清楚申請房屋二胎需要哪些費用後就不容易被不法業者騙取額外的費用，合法的貸款公司在撥款前不會收取任何費用，在對保前也不需要你的身分證證件，也無需提供存摺。

民間二胎所需費用：

• 規費
• 服務費
• 代書費

銀行二胎所需費用：

• 規費
• 代書費
• 手續費（3000~15000元不等）
• 鑑價費（約5000元內）
• 聯徵查詢費（約300元）

每間銀行申辦的費用算法都不同，建議多方比較，通常銀行收取的開辦費（或稱手續費、帳管費），是沒有包含設定抵押權所需的代書費、地政規費、書狀費及謄本費等延伸費用，因此看見銀行利率低也不代表划算。

民間二胎房貸和銀行二胎房貸為何？

銀行二胎房貸利率低，較為重視貸款人的信用條件，且持有完整的房屋產權才容易核貸。民間二胎利率雖然較高，但可貸成數較多，持分房屋也可申貸。

民間二胎房貸

民間借貸之所以會出現，正是因為銀行的貸款審核太嚴格。融資公司、當鋪、代書、資產管理公司、私人間的借貸等，都屬於民間貸款的一種。民間機構相較於銀行條件較為放鬆許多，容易吸引有大量資金需求的人，但前提是懂得挑選安全有保障的民間借貸。

民間房屋二胎貸款額度

許多民間房屋二胎會標榜貸款金額沒有上限，但背後也許是高利息、高收費，因此選擇收費合理的民間借貸非常重要。那如何快速了解自身房產貸款額度有多少呢？可以先向民間借貸申請估價，接著會有專人針對物件屋況、市價、實價登錄、持有時間、公告現值、地區…等因素，做成鑑價報告。 得知房子的市值後即可核算出可貸金額、利息等。

銀行二胎房貸

二胎亦稱第二順位。將房產做為第二順位抵押品，就是當該房屋在之前已向銀行進行第一次房屋貸款後，用原房屋再向另一家銀行， 進行對該標的殘值的再抵押借款， 房屋貸款抵押設定出現第2順位債權人，即為銀行二胎房貸。 對銀行來說， 第一順位的債權抵押風險是最小的， 因為第一順位的債權抵押通常不會高過抵押物（房屋）的價值。

銀行房屋二胎貸款額度

銀行房屋二胎貸款金額額度會依據房屋的殘值來估價，通常最多貸到600萬已是上限，房屋殘值越高，即能獲取較高的貸款金額。而房屋的價值會依據房屋的地點、屋齡、周邊環境做綜合評估。通常將一胎房貸借款加上二胎房貸的借款，最多不會超過房價的8成。

民間房屋二胎與銀行房屋二胎比較

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