因應打房政策，政府祭出不少購地貸款限制，讓銀行購地貸款變得越來越難申請，尤其是建地貸款的限制特別多，包括興建動工時間限制、貸款成數額度限制等，本文就要來詳細購地貸款的限制，以及銀行購地貸款及民間購地貸款有那些選擇及差別？
內容目錄
購地貸款是什麼？
因為現在房價水漲船高，有些人選擇購買土地並自行興建房子，所以會想要申請購地貸款，購地貸款是指銀行或民間金融機構，專門為欲購買土地的個人或法人提供的貸款服務，又可依土地種類分為農地貸款、建地貸款、工業用地貸款。
購地貸款限制有哪些？
因應政府「健全房地產市場」方案，為保護民眾的居住權利，抑制房地產炒作，中央銀行法在2022年6月修法規定金融機構承作購地貸款的限制，以下的限制只針對金融機構承作借款人為購買住宅區或商業區土地，所辦理之建地貸款，並不包含購屋貸款、農地貸款與工業用地貸款：
須檢附具體興建的計畫
申請購地貸款時應檢附購買土地具體興建計畫，包含該筆土地之具體建築計畫、財務計畫、還款計畫等。
應於一定時間內動工
申請購地貸款時須切結於一定期間內開始動工興建，除有不可歸責借款人的因素外，一定期間最長以18個月為原則；且金融機構有責任落實追蹤管理，包括定期實地勘察、追蹤案件是否按計畫動工等，也應在契約中明訂，若有發現借款人未於一定期間內動工興建的話，金融機構可以逐步按比例收回貸款，並採階梯式逐年加碼計息。
貸款額度上限
購地貸款額度以金融機構核定該筆土地取得成本與鑑價金額較低者為基準，最高不得超過兩者較低者金額的5成，並且其中 1 成金額必須在借款人動工興建後才能撥款，這裡的1成指的是土地取得成本或鑑價金額的1成。
例如土地取得成本為1200萬，金融機構鑑價金額為1000萬，以較低的鑑價金額1000萬為基準，貸款額度不可超過500萬元，並且其中的100萬（1000萬的1成）必須動工後才可撥款。
不得隨意增加貸款金額
除前述說的貸款額度上限外，不得另外以周轉金或其他名目，額外增加貸款金額。
購地貸款銀行有哪些選擇？
以下整理購地貸款銀行資訊，若有需要申辦的貸款人可以致電洽詢以獲得更詳細的資訊。
| 購地貸款銀行 | 方案 | 貸款額度 | 貸款期限 | 購地貸款類型 |
|---|---|---|---|---|
合作金庫 | 農企業綜合貸款 | 不得超逾所需成本之七成 | 最長十五年 | 農地貸款 |
| 興建房屋貸款 | 預估建築物造價之七成為限 | 五年以內 | 建地貸款 | |
| 購地貸款 | 按所購土地評估價值扣除應計增值稅後之九成且不超逾取得成本之七成為限 | 五年以內 | 建地貸款 | |
| 與地主合建保證金貸款 | 依應支付地主之保證金額核貸，惟最高以不超逾基地評估價值之七成為限 | 五年以內 | 建地貸款 | |
台灣土地銀行 | 購地貸款 | 最高按所購土地取得成本及認定價孰低之七成範圍內核定 | 最長不得超過五年 | 建地貸款 |
| 企業綜合融資 | 以不超過所需資金7成為原則 | 最長不超過五年 | 工業用地貸款 | |
| 承購公有房地放款 | 最高按承購房地價款之7成核貸 | 最長以不超過五年 | 建地貸款 | |
| 購買工業用地及購建廠房貸款 | 以取得成本及認定價孰低7成 | 最長20年，含寬限期3年 | 工業用地貸款 | |
兆豐國際商銀 | 購地/興建廠辦貸款 | 購置工業用地最高按取得成本或時價扣除應計土地增值稅後之七成 | 最長20年，得予寬限期最長3年 | 工業用地貸款 |
| 建築融資 | 最高按取得成本或時價扣除應計土地增值稅後之七成 | 最長5年，如建物完工出售時，應提前償還 | 建地貸款 | |
| 工業區優惠貸款專案(工好貸) | 最高八成 | 最長20年(含建廠期間最長3年) | 工業用地貸款 |
銀行購地貸款與民間購地貸款的差別？
許多人在面臨土地借款時不知道該從何選擇，想要選擇銀行購地貸款又怕申請流程繁瑣，選擇民間購地貸款又擔心利息較高，別擔心～以下幫各位貸款人比較銀行及民間購地貸款的差異，借款人可以根據自身條件及需求來選擇適合自己的貸款機構。
| 銀行購地貸款 | 民間購地貸款 | |
|---|---|---|
| 購地貸款條件 | 年滿20歲，且聯徵分數許可者 | 年滿20歲，具還款能力者 |
| 購地貸款成數 | 約估值的7-8成 | 依土地市值估價 |
| 購地貸款利率 | 年利率最高16% | 月息1%起 |
| 購地貸款年限 | 5-20年依銀行及購地貸款方案有所不同 | 根據借款人條件、還款方式有所差異 |
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