二胎房貸/房屋二胎是什麼？

二胎房貸又稱為二順位房貸，意思是申請人把已經在銀行申請過房屋貸款的房子，再次向其他金融機構申請貸款，而第一次申請的貸款會設定第一順位抵押權，後來設定的就是第二順位抵押權，而也因為是第二順位，因此利率與額度的審核都會比第一順位嚴謹。

一胎房貸與二胎房貸有什麼差異？

簡單來說金融機構有房屋債權是第一順位的就是一胎房貸，而債權設定第二順位抵押權的就是二胎房貸，以下表格來比較兩者的差異：

比較一胎與二胎房貸的貸款金額、利率與還款年限，可以清楚的看出兩者的不同，對銀行而言二胎房貸的申請條件都比一胎條件來得差，是因為房屋二胎所需承受的風險較高，不過如果選擇民間管道申辦二胎房貸，申請的條件與要求又會不同，就接著往下看申辦二胎房貸的管道。

當舖二胎房貸申請條件有哪些？

二胎房貸申請條件會依申請管道有所不同，例如銀行就相當看重貸款人的信用與財力證明，在當舖申請二胎房貸的條件較銀行寬鬆許多，也較容易過件，當鋪申辦房屋二胎條件為以下幾點：

• 年齡限制：貸款人的年齡應滿20歲且為完全行為能力者，年齡上限依每家當舖規定不同。
• 擁有房屋的所有權：房屋必須是登記在貸款人名下即可辦理，就算是持分的房屋也可申辦。
• 原房貸繳款紀錄良好：原房貸至少正常繳款一年以上
• 房屋要有貸款空間：當舖房貸二胎不會看聯徵紀錄與收入證明，因此審核房屋二胎的利率與額度主要就是依照房屋的殘值，因此要申辦二胎的房屋需要有可以貸款空間。

延伸閱讀：房屋二胎條件有哪些？民間、銀行差別馬上懂！

二胎房貸的利率高嗎？

房貸二胎因為風險較高，利率也會比房屋一胎來的高，而且利率會隨著申請管道不同而有所變動，以下是幾種常見管道的利率：

• 銀行：年利率 3-16%
• 當舖：年利率 7％-30％（鳳山當舖最低利率6%起）
• 融資公司：年利率 7％-16％

二胎房貸借款成數和額度為多少？

評估二胎房貸額度有兩個比較大的因素，首先是房屋的市值，市值又會根據屋況、屋齡與坪數，也會隨著房價的波動，可貸到的金額就會隨之變化，假如房價下跌，二胎房貸可貸額度可能就會降低，若是貸款額度沒有達到理想，也可增加收入證明來證明還款的能力，或提供保證人，就有機會提升借款額度；第二是房屋貸款成數，也就是可以額度是房價的幾成，而貸款成數又會因申請管道而有不同，以下是不同申請管道二胎房貸額度常見情況：

• 銀行：最高房價90%，通常會有金額限制，如最高300萬
• 當舖：最高房價120%，無金額限制
• 融資公司：最高房價120%

而因為房屋本身已經有貸款了，所以房屋二胎的額度還需要扣除房屋一胎的貸款餘額，以下是二胎房貸額度的公式：

房屋市價 × 貸款成數 – 房貸一胎餘額 = 二胎房貸額度

房屋二胎額度試算範例

老王有一間房屋市價1000萬，房屋一胎貸款成數 9 成，總共貸了900萬元。

老王申請二胎房貸時，一胎貸款還到剩下500萬，而二胎貸款成數一樣是屋子價值的 9 成（1000萬*90% = 900萬），但二胎貸款的額度還須先扣除一胎貸款餘額（500萬），所以：900萬 – 500萬 = 400萬，400萬即是二胎房貸的最高可貸額度。

二胎房貸申請管道有哪些？

二胎房貸的申請管道除了銀行，民間借款管道大部分也有承辦房屋二胎，以下就以常見的三個管道當舖、融資公司與銀行作比較：

銀行二胎

目前有提供二順位房貸業務的銀行有國泰世華、台新銀行、玉山銀行、兆豐銀行及陽信銀行等多家業者，申貸人建議可以先從較常有往來的銀行優先諮詢，因為有銀行往來紀錄，對業者來說能清楚知道申貸人財力狀況，也較容易申貸到較低的利率。

當舖二胎

部分的民間當舖也有承做房屋借款業務，通常不限房屋類型、不限屋齡大小、不限坪數，只要有保存登記就可申辦，就連持分房屋貸款也能辦理；二胎利率優惠，可貸額度最高房屋市值120%，持有房屋權狀者就能申貸。

民間二胎

民間二胎是指除了農會、信用合作社、銀行等金融機構以外的借貸業者，如融資公司、代書等，而當舖也可以算是民間二胎，因為民間二胎管道多，容易衍生出詐騙、高利貸等案件，所以在選擇民間二胎貸款時務必確認機構的合法性再進行後續申請流程。

二胎房貸申請流程怎麼走？

申辦二胎房貸流程與一胎房貸差不多，申辦流程大致有6步驟：

1. 準備資料提出申請：準備好資料到承貸機構申辦提出申請。
2. 房屋估價：由專員至現場鑑估房屋的價值。
3. 審核方案：核算二胎房貸的額度、利率與還款方式等，規劃出專屬借款人的專案。
4. 對保簽約：詳細說明借款方案細節，雙方皆同意方案後，會進行簽約。
5. 抵押權設定：前往地政機關將房屋設定第二順位的抵押權。
6. 資金撥款：債權順位設定完成後，資金立即撥款至借款人帳戶。

二胎房貸申辦所需準備資料

二胎房貸大致能分成銀行與民間二胎，在銀行申請二順位房貸需要準備這些資料：

• 雙證件影本
• 建物所有權狀
• 印鑑證明
• 印鑑章
• 戶籍謄本
• 房貸最近1年繳款明細（存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單）
• 收入證明，如租金收入存摺、薪轉存摺明細、去年扣繳憑單
• 工作證明、在職證明、工作識別證等

若是在當舖或民間機構申辦二胎房貸所需資料如下：

• 雙證件影本
• 建物所有權狀
• 印鑑證明
• 印鑑章
• 房貸繳款餘額清單
• 存摺封面影印本(撥款用)
• 財力證明（加分用）

二胎房貸風險與注意事項有哪些？

二順位房貸雖然可以快速幫助民眾取得資金，但仍是屬於額度較高的貸款商品，因此要注意二胎貸款的潛在風險有哪些，並做好貸前評估，使自己遠離二貸風險。

評估自身還款能力

二胎房貸畢竟還是金額較高的大額貸款，利率也算高，因此借款前仔細評估自身還款能力與訂定還款計畫相當重要，並按時還款，若遇到突發狀況也能不用擔心還會出現問題。

避開非法借貸業者

許多非法借貸業者會以條件寬鬆、容易過件吸引民眾貸款，但時值卻是以高利貸放款，當民眾無力償還之時以暴力、恐嚇等違法行為向被害人或其家屬追討債款，人身與金錢受到迫害，因此，在選擇二順位房貸機構時一定要挑選合法立案且擁有優良口碑的業者，才能安心申貸、無後顧之憂。

二胎房貸適合誰申請？

承貸二胎房貸的風險較高，因此銀行在審核條件上十分嚴格，許多人無法在銀行辦理，若具有以下情況的人可以考慮轉向民間二胎申請：

• 急需用錢者：當舖審核的時間快速，辦理過件即可拿到款項，解決資金問題。
• 短期需要一筆高額資金：當鋪貸款額度不受限制，較可以拿到一筆額度高的資金，且撥款快速。
• 無明確工作證明或薪資證明者：可能是在待業中、自由工作者或收入不穩定，無法提供收入證明，導致無法在銀行申辦借款。
• 信用差或聯徵紀錄不良：因信用分數不好與聯徵紀錄差，而被銀行拒絕申辦，而當舖房屋二胎是不看聯徵與信用。
• 房屋在銀行無貸款價值：房屋老舊或屋齡較久，評估後無貸款空間，而拒絕申辦，建議可轉向貸款成數高的鳳山當舖。

二胎房貸常見Q&A整理

Q：我目前(曾經)有債務協商，請問可以申辦二胎房貸嗎？

曾經有債務協商紀錄的民眾，可能會被銀行認定為信用不良，因此在申請二胎房貸時可能會較為困難，不過如果債務協商紀錄已過一段時間，且無其他信用不良紀錄，仍有機會申請二胎房貸。

Q：我有工作，但是沒有投保勞保，可以申辦二胎房貸嗎？

一般來說，銀行會要求申貸人需提供勞保明細或其他穩定的收入證明，如果沒有投保勞保，但有其他穩定的收入來源或財力證明，仍有機會申請二胎房貸。

Q：申請房屋二胎的財力證明有哪些種類？

一般而言，銀行會要求提供薪轉存摺和薪資明細作為主要財力證明，扣繳憑單、勞保明細可作為輔助證明；如果申貸者是自由工作者或自營商等，沒有薪資轉帳紀錄，也可以提供其他收入證明，例如存摺明細、租賃契約等。

Q：房屋二胎可以提供保證人嗎？

可以，但不是必要的。根據銀行法規定：「銀行辦理房貸業務，不得要求申貸人提供連帶保證人，若申貸人本身條件充足，亦不可要求提供一般保證人」，因此一般銀行二胎是不需要提供保證人的，不過如果申貸者本身條件較差，可以主動提供保證人提高核貸成功率。

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什麼是民間二胎？

民間二胎其實是民間房屋二胎的意思，指借款人利用名下已經有有貸款的房屋，再次向民間貸款機構申請貸款，來獲取額外的資金，而所謂的民間貸款機構是指除了銀行、農會、信用合作社等一些公營金融機構，其餘可申辦二胎皆是屬於民間貸款機構，像是當舖、融資公司或是代書等。

民間二胎的金主都有誰？

民間二胎金主其實就是辦理房屋二胎時提供資金的人，常見的民間二胎金主有民間當舖、融資公司、代書，另外其實手頭有資金的人都可以成為金主，例如房仲、地政士、或對房地產熟悉的投資客等等。

民間二胎與銀行二胎有什麼差異？

其實銀行也有在辦理房屋二胎，民間二胎與銀行二胎所需條件、貸款成數和利率都不太一樣，但各有各的優勢之處，以下先以表格簡單說民兩者差異：

民間二胎的利率與額度為何？

民間貸款管道有許多種，會因選擇不同的管道而計算的方式也會不相同，二胎利息通常會以房屋或土地的殘值與借款人的授信條件為依據核算，民間二胎的貸款年利率為12％－36％，以當舖為例通常房屋二胎與土地二胎的月利率大約為1.5-2.5％，月息為每萬元100元-250元，實際還是要以最後承辦機構為主。

延伸閱讀：房屋二胎可以貸多少？借款成數怎麼算？

為什麼要有民間二胎，他有什麼優點？

許多人會產生的疑問是辦理二胎借款在銀行就可以了，為何要選擇在民間貸款機構呢？其實會來申請民間二胎的人，大多都是被銀行婉拒的人，因為銀行二胎條件有非常多限制，很不容易通過，這時許多人就會轉向民間二胎，不僅申辦條件寬鬆，民間二胎貸款有幾個吸引人的優點：

申辦條件寬鬆

只要名下有房屋土地即可辦理，且不限制房屋與土地的種類，持分或未保存登記的房屋土地也可以抵押借款。

免聯徵、保人

辦理二胎貸款不看聯徵，不需要提供保人，也不限制工作職業，銀行辦不過件或信用有瑕疵者皆可申辦。

貸款成數高

銀行的貸款成數只能到房屋殘值的9成，但民間二胎最高可貸到房價的120%，而且貸款額度是無上限的。

申辦撥款快速

在銀行申辦二胎借款審核時間至少7個工作天以上，在民間二胎快的話3天就能取得資金，方便及時作運用。

還款彈性

一般來說民間二胎是不需要綁約，還款時間自由，隨時可以還款，可省去擔心違約金的問題，若真的有困難也可商討彈性調整還款的方案。

民間二胎適合哪些人？

若有以下這些情況，就可考慮辦理民間二胎借款：

• 急需資金者：銀行撥款速度慢，短期需要一筆資金就可到民間二胎辦理。
• 無法提供收入證明者：沒有工作、無固定收入或是收入來源是領現金像是自由工作者、家庭主婦等，銀行質疑還款能力而拒絕申辦。
• 擔保品是持分的房屋土地者：銀行是不受理產權不完整的房屋土地，因此可轉向民間二胎辦理。
• 房屋無增貸空間：銀行審核較嚴謹、貸款成數低，因此房屋土地在二胎估價後可能已無貸款的空間而無法辦理。
• 信用瑕疵或小白：房屋土地貸款通常金額較大，信用不佳有瑕疵、負債比過高或是小白，幾乎都會被銀行拒絕。

民間二胎申辦需要哪些資料？

辦理民間二胎所準備的資料，會因房屋土地的種類與借款的管道而有所不同，不過還是有一些基本所需資料是一定會會使用到的，需要準備的民間二胎申辦資料如下：

• 申辦人雙證件
• 印鑑章
• 印鑑證明
• 土地或建物所有權狀
• 自然人憑證

建議在辦理民間二胎借款前，可先聯繫承貸單位詢問，避免少準備資料，浪費時間白跑一趟。

民間二胎辦理流程

民間二胎貸款辦理的流程不繁瑣，只要以下五步驟就能完成借款：

• 準備資料提出申請：事先聯繫承貸機構詢問所需資料及預約，準備好資料後就可到店鋪提出申請。
• 估價審核：由專業的人員到現場進行房屋土地的估價，並核算出貸款的額度與利率。
• 對保簽約：向借款人說明核貸的結果，若雙方皆同意後，借款人核對二胎貸款合約或當票，確認無誤後就可進行簽約。
• 房屋土地設定：完成簽約後，需要到當地的地政機關申請第二順位的設定。
• 資金撥款：完成設定後，承貸機構就會將款項匯至申辦人的帳戶中，完成二胎借款。

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房屋二胎好過嗎？申請房屋二胎條件主要有年齡限制、財力狀況限制與信用限制，但二胎房貸的申請管道有銀行和民間機構，兩種適合的申辦條件和優勢也不同，本文會講解關於申辦房屋二胎在民間機構和銀行的差別，供大家參考哪一種比較適合自己囉！

民間房屋二胎與銀行房屋二胎的主要差別在於申請管道，先簡單比較兩種的差異

房屋二胎條件為何？銀行民間差在哪？

對於急需現金周轉的人，房屋二胎是一個不錯的選擇，在利率上雖然比一般房貸高，但低於信用貸款，在貸款額度上也具有很大的優勢。手上若還有房產，不妨好好研究一下房屋二胎，了解民間和銀行的所需條件和優缺後，即可靈活運用可用資金，下方整理一個表格供大家參考。

年齡條件

與其他小額貸款不同，房屋貸款會有年齡的上限，而銀行對年齡的限制又尤其嚴格，是為了確保借款人在貸款期間能有穩定的工作能力，而民間房屋二胎的年齡限制就相對寬鬆。

• 銀行二胎：20歲-65歲為佳，雖然現在成年年齡已下修到18歲，但銀行房屋二胎還是會要求滿20歲才能申請，還有「申請人年齡+貸款年限<70」的規定
• 民間二胎：18歲-70歲為佳，沒特別限制

財力條件

房屋貸款因為是大額貸款，所以對銀行財力證明會審核的特別嚴格，而民間二胎就相對寬鬆，例如當舖審核會以抵押品價值為主，所以沒有一定要財力證明。

• 銀行二胎：要有正式的財力證明及工作證明，例如薪轉明細、收入明細、在職證明、存摺影本等。
• 民間二胎：不一定需要財力證明，沒工作也可以申請。

信用條件

銀行貸款最看重的即是信用條件了，銀行對信用條件要求非常多，至少信用分數要高於600分，也不能有聯徵多查的情形，相比之下民間二胎的條件非常友善，對於被銀行婉拒的人是好選擇。

• 銀行二胎：對信用條件要求非常嚴格，比如信用分數要高於600分，負債比不得超過50%，未有信用卡或貸款遲繳紀錄等等
• 民間二胎：信用條件比銀行彈性許多，很多公司都免看聯徵，只看當舖或融資公司內部的系統紀錄。

屋況限制

基本上只有銀行房屋二胎會對屋況做限制，常見的限制是房貸年限與屋齡總和不得超過50年等等，而民間則無。

• 銀行二胎：房貸年限與屋齡總和不得超過50年，或屋齡不得超過30或40年。
• 民間二胎：不限屋況、屋齡、房屋類型，只要有保存登記即可申辦

房屋二胎條件申請不符原因為何？

接下來講解甚麼情況無法申請房屋二胎，請借款人注意避雷，常見銀行房屋二胎不通過的原因如下：

• 當負債比高於50%
• 信用空白或有重大瑕疵
• 聯徵查詢次數過多
• 無法提供薪資證明等

倘若名下房屋遭假扣押/查封或被列為警示戶以及民間私人設定，則不管在民間或是銀行都無法申請房屋二貸。

房屋二胎貸款費用項目有哪些

清楚申請房屋二胎需要哪些費用後就不容易被不法業者騙取額外的費用，合法的貸款公司在撥款前不會收取任何費用，在對保前也不需要你的身分證證件，也無需提供存摺。

民間二胎所需費用：

• 規費
• 服務費
• 代書費

銀行二胎所需費用：

• 規費
• 代書費
• 手續費（3000~15000元不等）
• 鑑價費（約5000元內）
• 聯徵查詢費（約300元）

每間銀行申辦的費用算法都不同，建議多方比較，通常銀行收取的開辦費（或稱手續費、帳管費），是沒有包含設定抵押權所需的代書費、地政規費、書狀費及謄本費等延伸費用，因此看見銀行利率低也不代表划算。

民間二胎房貸和銀行二胎房貸為何？

銀行二胎房貸利率低，較為重視貸款人的信用條件，且持有完整的房屋產權才容易核貸。民間二胎利率雖然較高，但可貸成數較多，持分房屋也可申貸。

民間二胎房貸

民間借貸之所以會出現，正是因為銀行的貸款審核太嚴格。融資公司、當鋪、代書、資產管理公司、私人間的借貸等，都屬於民間貸款的一種。民間機構相較於銀行條件較為放鬆許多，容易吸引有大量資金需求的人，但前提是懂得挑選安全有保障的民間借貸。

民間房屋二胎貸款額度

許多民間房屋二胎會標榜貸款金額沒有上限，但背後也許是高利息、高收費，因此選擇收費合理的民間借貸非常重要。那如何快速了解自身房產貸款額度有多少呢？可以先向民間借貸申請估價，接著會有專人針對物件屋況、市價、實價登錄、持有時間、公告現值、地區…等因素，做成鑑價報告。 得知房子的市值後即可核算出可貸金額、利息等。

銀行二胎房貸

二胎亦稱第二順位。將房產做為第二順位抵押品，就是當該房屋在之前已向銀行進行第一次房屋貸款後，用原房屋再向另一家銀行， 進行對該標的殘值的再抵押借款， 房屋貸款抵押設定出現第2順位債權人，即為銀行二胎房貸。 對銀行來說， 第一順位的債權抵押風險是最小的， 因為第一順位的債權抵押通常不會高過抵押物（房屋）的價值。

銀行房屋二胎貸款額度

銀行房屋二胎貸款金額額度會依據房屋的殘值來估價，通常最多貸到600萬已是上限，房屋殘值越高，即能獲取較高的貸款金額。而房屋的價值會依據房屋的地點、屋齡、周邊環境做綜合評估。通常將一胎房貸借款加上二胎房貸的借款，最多不會超過房價的8成。

民間房屋二胎與銀行房屋二胎比較

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