土地貸款限制有哪些？

銀行土地貸款主要有土地種類限制、貸款成數限制、資金用途限制與貸款人條件限制，由於土地是不易控管的擔保品，再加上政府打房政策新增各種不動產貸款規定，所以銀行土地貸款越來越少承辦土地貸款，限制也變多。

土地種類限制

有些類型的土地貸款對於土地種類會有一些限制，譬如銀行購地貸款與土地抵押貸款，也有一些土地種類銀行較不願意承做，像是持分土地。

• 購地貸款：僅限都市計畫劃定之住宅區或商業區土地
• 土地抵押貸款：僅限建地、農地、工業用地、臨路林地；為保育區的山坡地與持份土地銀行通常不願意承做。

貸款成數限制

銀行土地貸款成數通常是5-7成，但112年6月頒布中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定修正後，央行針對兩種土地貸款有特別的成數限制，分別是購地貸款和閒置工業地抵押貸款，抵押成數限制如下表所示，不僅要附上具體的興建計畫才可貸款，也有特別規定不得另以周轉金或其他名目，額外增加貸款金額。

資金用途限制

銀行土地貸款通常需要清楚交代貸款用途，像是農地貸款就需要在申請時提供農地證明與企畫書交代貸款用途，若資金用途不是使用在農地耕種上就容易被銀行拒絕；而建地貸款則是需要提供建築計畫，並依興建進度分段撥款，不論是使用哪種土地類型來申請土地貸款，最重要的就是「資金用途說明」即為「借款借畫」，無法明確交代資金用途或不是使用在該土地的話的話，通常銀行不會給予過件。

• 農地貸款：貸款資金用途只限於購買農地、購置或修繕農業器具、購置或興建農舍、受災戶重建。
• 購地貸款：申請貸款時須檢附購買土地具體土地計畫、財務計畫、還款計畫等

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貸款條件限制

銀行土地貸款在申請條件上會比起民間土地二胎來得嚴謹，且不是所有土地種類銀行都可以申請貸款，銀行土地貸款主要是以建地、商業用地為主，農地與工業用地貸款較少，在個人條件上銀行講求信用評分良好、負債比不可過高、有財力證明與權狀是否完整等，而土地的大小、方不方正、位置是否臨路與附近開發狀況等等都有一定要要求。

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土地貸款限制過不了怎麼辦？找民間土地貸款

擔心銀行土地貸款的諸多限制，向民間貸款公司申請就比較不會有上述的限制，而當舖土地借款能夠解決地主們的困擾，高雄當舖土地貸款條件寬鬆無論土地類型、土地大小、是否持分、貸款情況與信用狀況等，只要年滿20歲，名下持有土地所有權就可辦理，土地貸款額度最高成數8-9成，免保留動工款、免綁約，隨借隨還最便利。

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• 貸款條件：滿20歲以上，不限職業類別，名下持有土地即可申辦
• 貸款額度：借款成數最高8-9成，額度最高可借土地市值100%
• 貸款利率：月息0.5%~2.0%
• 貸款年限：無綁約，長期周轉、短期週轉皆適合

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土地二胎是什麼？

土地二胎是指用已經向銀行或農會繼購等申請過土地貸款，並設定了第一順位抵押權的土地，再向其他金融機構或民間貸款機構申請土地貸款，此時承辦土地二胎的貸款機構即是第二順位的債權人，因為銀行土地貸款受到中央銀行法非常多的限制，想要通過並沒這麼簡單，因此大多數承辦土地而二胎的都是民間貸款機構，例如當舖。

銀行土地二胎與民間土地二胎所提供的條件、成數、額度及利息都不太相同，接下來介紹分別說明兩種土地二胎的特色與差異：

銀行土地二胎

土地二胎並非每間銀行皆有承做，有些僅承做在該銀行申辦土地借款的一胎案件，建議在借款先詢問銀行是否有承辦，由於房屋流通性較高，所以銀行大多承辦房屋二胎的較多，而銀行申辦都需要調閱聯徵紀錄，若最近時間調閱聯徵的次數過多、信用條件不好皆會影響土地二胎申辦的過件率，另外因需調閱聯徵分數，故審核時間較長，若急需用錢的可事先詢問需多久才可撥款，避免花了很多時間準備反倒最後緩不濟急無法即時解決資金需求問題，另外也有合約問題，若提前解約也需要負擔一筆違約金。

民間土地二胎

當舖

因為所借款的金額較高，僅部分合法當舖有承接土地二胎的業務，可以先致電詢問須借款的鳳山當鋪是否有提供相關服務，當鋪審核條件較寬鬆，有抵押品且具有收入證明即可申辦，審核時間較短可即時救急，利率的部分較銀行高一些適合短期借款。

融資公司

民間融資公司品質參差不齊，建議挑選合法大間的機構避免若入借款風險中，審核時間相對於銀行也較快速，而審核的條件依各家有所不同，有些與銀行相同需要調閱聯徵紀錄，有些可隨借隨還無綁約問題，還是建議借款人若選擇融資公司、貸款公司、代書借款，可事先電話詢問相關土地二胎借款問題，避免簽約後沉重的還款壓力比未借款前還更高

土地二胎種類有哪些？

比較常見且較容易申辦的土地二胎類型有以下幾種：

建地

建地是最常見拿來申辦土地二胎的類型，有時候是建商有需多土地需要周轉一筆資金來蓋房子，有些是自地自建，在購買土地後需要一筆現金蓋房，另外也會有一些人想要將債務整合再一起，所以利用房屋二胎界到較大額的資金將其他像汽車借款、機車借款等小額借款金額還清，僅存房屋二胎的債務較好管理。

農地

農地要申辦房屋二胎限制條件較多，農地須提供證明僅供農業使用，不過較適合有農地但無法申請其他貸款的民眾申請，另外因為現在政府鼓勵青少年從農創業，有提供＂青年從農創業貸款＂若是18-45歲符合資格者可以申辦，借款利率較低。

工業地

工業地向銀行申辦土地二胎較不易，而兆豐銀行有提供＂工業區優惠貸款專案（工好貸）＂，提供給工業區或產業園區內有購買土地及興建廠房的本國企業，不過須將土地及廠房第一順位抵押權設定給銀行。

持分土地

持分土地較不易至銀行申辦土地二胎，因為需要共有人出面蓋章且須連帶作保，同時共有人也皆須調閱聯徵紀錄符合信用條件，若是持分土地欲辦理土地二胎較適合找民間借貸公司詢問相關借款方案。

土地二胎成數與額度該怎麼計算？

土地二胎主要估價項目會以土地市值、土地一胎借款、土地增值稅等來做評估。

而土地二胎額度＝土地鑑價＊貸款成數－土地一胎借款額度－稅金

土地一胎成數大約在7-8成左右，而土地二胎成數大約在8-10成都有承接，實際的借款成數與額度以借款機關為主。

土地二胎利率為何？

土地二胎利率以銀行及合法融資公司而言，借款利息需符合民法年利率上限為16%，而當舖須符合當鋪業法，土地二胎利息年利率上限30%，借款人可以根據自身負擔條件及需求的急用程度來選擇適合自己的店家借款。

土地二胎申辦流程

土地二胎申辦流程其實不複雜，各個民間借貸管道或許過程中有些許差異，而以下以當舖土地二胎借款流程為例。

1. 選擇有提供土地借款的當舖
2. 詢問當舖專員土地二胎準備資料
3. 準備相關資料至當舖由專人審核
4. 審核完成後須完成對保，簽訂當票
5. 到地政機關設定第二順位抵押權
6. 撥款

土地二胎申辦準備資料

各家所需要土地二胎資料會有所差異，建議申辦前先詢問借款機構，而大多需要準備的資料如下：

• 身份證影本
• 借款人工作證明（在職證明，勞健保證明等）
• 所得證明（薪資轉帳存摺、扣繳憑單等）
• 土地一胎貸款相關文件，含最近一期的繳款證明
• 土地權狀影本。

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