二胎房貸是什麼？一般人買房子都會向銀行貸款，貸款期間難免會遇到資金困難，這時就能使用有貸款的房屋二次申貸款，拿到更多的資金靈活運用，本文就帶大家認識二胎房貸的申請管道有哪些？借款成數和利率是多少？以及申請條件與流程，幫助您更加了解二順位房貸。
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二胎房貸/房屋二胎是什麼？
二胎房貸又稱為二順位房貸，意思是申請人把已經在銀行申請過房屋貸款的房子，再次向其他金融機構申請貸款，而第一次申請的貸款會設定第一順位抵押權，後來設定的就是第二順位抵押權，而也因為是第二順位，因此利率與額度的審核都會比第一順位嚴謹。
一胎房貸與二胎房貸有什麼差異？
簡單來說金融機構有房屋債權是第一順位的就是一胎房貸，而債權設定第二順位抵押權的就是二胎房貸，以下表格來比較兩者的差異：
| 項目 | 一胎房貸 | 二胎房貸 | 原行增貸 |
|---|---|---|---|
| 債權順位 | 第一順位 | 第二順位 | 第一順位 |
| 貸款金額 | 房屋市值8成 | 銀行300萬 （依管道不同有差異） | 房屋殘值8成 |
| 貸款年利率 | 銀行1.5-3％ | 銀行2.5-16％ | 銀行1.4-2.5％ |
| 還款年限 | 15-30年 | 7-10年 | 15-30年 |
比較一胎與二胎房貸的貸款金額、利率與還款年限，可以清楚的看出兩者的不同，對銀行而言二胎房貸的申請條件都比一胎條件來得差，是因為房屋二胎所需承受的風險較高，不過如果選擇民間管道申辦二胎房貸，申請的條件與要求又會不同，就接著往下看申辦二胎房貸的管道。
當舖二胎房貸申請條件有哪些？
二胎房貸申請條件會依申請管道有所不同，例如銀行就相當看重貸款人的信用與財力證明，在當舖申請二胎房貸的條件較銀行寬鬆許多，也較容易過件，當鋪申辦房屋二胎條件為以下幾點：
- 年齡限制：貸款人的年齡應滿20歲且為完全行為能力者，年齡上限依每家當舖規定不同。
- 擁有房屋的所有權：房屋必須是登記在貸款人名下即可辦理，就算是持分的房屋也可申辦。
- 原房貸繳款紀錄良好：原房貸至少正常繳款一年以上
- 房屋要有貸款空間：當舖房貸二胎不會看聯徵紀錄與收入證明，因此審核房屋二胎的利率與額度主要就是依照房屋的殘值，因此要申辦二胎的房屋需要有可以貸款空間。
二胎房貸的利率高嗎？
房貸二胎因為風險較高，利率也會比房屋一胎來的高，而且利率會隨著申請管道不同而有所變動，以下是幾種常見管道的利率：
- 銀行：年利率 3-16%
- 當舖：年利率 7％-30％（鳳山當舖最低利率6%起）
- 融資公司：年利率 7％-16％
二胎房貸借款成數和額度為多少？
評估二胎房貸額度有兩個比較大的因素，首先是房屋的市值，市值又會根據屋況、屋齡與坪數，也會隨著房價的波動，可貸到的金額就會隨之變化，假如房價下跌，二胎房貸可貸額度可能就會降低，若是貸款額度沒有達到理想，也可增加收入證明來證明還款的能力，或提供保證人，就有機會提升借款額度；第二是房屋貸款成數，也就是可以額度是房價的幾成，而貸款成數又會因申請管道而有不同，以下是不同申請管道二胎房貸額度常見情況：
- 銀行：最高房價90%，通常會有金額限制，如最高300萬
- 當舖：最高房價120%，無金額限制
- 融資公司：最高房價120%
而因為房屋本身已經有貸款了，所以房屋二胎的額度還需要扣除房屋一胎的貸款餘額，以下是二胎房貸額度的公式：
房屋市價 × 貸款成數 – 房貸一胎餘額 = 二胎房貸額度
房屋二胎額度試算範例
老王有一間房屋市價1000萬，房屋一胎貸款成數 9 成，總共貸了900萬元。
老王申請二胎房貸時，一胎貸款還到剩下500萬，而二胎貸款成數一樣是屋子價值的 9 成（1000萬*90% = 900萬），但二胎貸款的額度還須先扣除一胎貸款餘額（500萬），所以：900萬 – 500萬 = 400萬，400萬即是二胎房貸的最高可貸額度。
二胎房貸申請管道有哪些？
二胎房貸的申請管道除了銀行，民間借款管道大部分也有承辦房屋二胎，以下就以常見的三個管道當舖、融資公司與銀行作比較：
銀行二胎
目前有提供二順位房貸業務的銀行有國泰世華、台新銀行、玉山銀行、兆豐銀行及陽信銀行等多家業者，申貸人建議可以先從較常有往來的銀行優先諮詢，因為有銀行往來紀錄，對業者來說能清楚知道申貸人財力狀況，也較容易申貸到較低的利率。
當舖二胎
部分的民間當舖也有承做房屋借款業務，通常不限房屋類型、不限屋齡大小、不限坪數，只要有保存登記就可申辦，就連持分房屋貸款也能辦理；二胎利率優惠，可貸額度最高房屋市值120%，持有房屋權狀者就能申貸。
民間二胎
民間二胎是指除了農會、信用合作社、銀行等金融機構以外的借貸業者，如融資公司、代書等，而當舖也可以算是民間二胎，因為民間二胎管道多，容易衍生出詐騙、高利貸等案件，所以在選擇民間二胎貸款時務必確認機構的合法性再進行後續申請流程。
| 管道 | 當舖 | 融資公司 | 銀行 |
|---|---|---|---|
| 貸款條件 | 寬鬆 | 中等 | 嚴格 |
| 貸款成數 | 約市價7-10成 | 約市價7-10成 | 約市價5-7成 |
| 貸款額度 | 沒有限制 | 各家不一定 | 最高350萬 |
| 貸款年利率 | 6％-30％ | 7％-16％ | 3％-16％ |
| 還款方式 | 按月繳息、分期償還 | 本利攤還 | 本利攤還 |
| 還款年限 | 不限制、不綁約 | 7-10年 | 7-10年 |
| 優點 | 可快速撥款 條件寬鬆不需要聯徵 適合短期週轉 產權不完整也可貸款 | 信用瑕疵客戶可辦理 利率介在中間 | 利率較低 適合長期周轉 |
| 缺點 | 利率較高 | 額度有上限 | 審核條件嚴格不易過件 信用和房屋條件要好才可申辦 撥款速度慢 |
二胎房貸申請流程怎麼走？
申辦二胎房貸流程與一胎房貸差不多，申辦流程大致有6步驟：
- 準備資料提出申請：準備好資料到承貸機構申辦提出申請。
- 房屋估價：由專員至現場鑑估房屋的價值。
- 審核方案：核算二胎房貸的額度、利率與還款方式等，規劃出專屬借款人的專案。
- 對保簽約：詳細說明借款方案細節，雙方皆同意方案後，會進行簽約。
- 抵押權設定：前往地政機關將房屋設定第二順位的抵押權。
- 資金撥款：債權順位設定完成後，資金立即撥款至借款人帳戶。
二胎房貸申辦所需準備資料
二胎房貸大致能分成銀行與民間二胎，在銀行申請二順位房貸需要準備這些資料：
- 雙證件影本
- 建物所有權狀
- 印鑑證明
- 印鑑章
- 戶籍謄本
- 房貸最近1年繳款明細（存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單）
- 收入證明，如租金收入存摺、薪轉存摺明細、去年扣繳憑單
- 工作證明、在職證明、工作識別證等
若是在當舖或民間機構申辦二胎房貸所需資料如下：
- 雙證件影本
- 建物所有權狀
- 印鑑證明
- 印鑑章
- 房貸繳款餘額清單
- 存摺封面影印本(撥款用)
- 財力證明（加分用）
二胎房貸風險與注意事項有哪些？
二順位房貸雖然可以快速幫助民眾取得資金，但仍是屬於額度較高的貸款商品，因此要注意二胎貸款的潛在風險有哪些，並做好貸前評估，使自己遠離二貸風險。
評估自身還款能力
二胎房貸畢竟還是金額較高的大額貸款，利率也算高，因此借款前仔細評估自身還款能力與訂定還款計畫相當重要，並按時還款，若遇到突發狀況也能不用擔心還會出現問題。
避開非法借貸業者
許多非法借貸業者會以條件寬鬆、容易過件吸引民眾貸款，但時值卻是以高利貸放款，當民眾無力償還之時以暴力、恐嚇等違法行為向被害人或其家屬追討債款，人身與金錢受到迫害，因此，在選擇二順位房貸機構時一定要挑選合法立案且擁有優良口碑的業者，才能安心申貸、無後顧之憂。
二胎房貸適合誰申請？
承貸二胎房貸的風險較高，因此銀行在審核條件上十分嚴格，許多人無法在銀行辦理，若具有以下情況的人可以考慮轉向民間二胎申請：
- 急需用錢者：當舖審核的時間快速，辦理過件即可拿到款項，解決資金問題。
- 短期需要一筆高額資金：當鋪貸款額度不受限制，較可以拿到一筆額度高的資金，且撥款快速。
- 無明確工作證明或薪資證明者：可能是在待業中、自由工作者或收入不穩定，無法提供收入證明，導致無法在銀行申辦借款。
- 信用差或聯徵紀錄不良：因信用分數不好與聯徵紀錄差，而被銀行拒絕申辦，而當舖房屋二胎是不看聯徵與信用。
- 房屋在銀行無貸款價值：房屋老舊或屋齡較久，評估後無貸款空間，而拒絕申辦，建議可轉向貸款成數高的鳳山當舖。
二胎房貸常見Q&A整理
Q：我目前(曾經)有債務協商，請問可以申辦二胎房貸嗎？
曾經有債務協商紀錄的民眾，可能會被銀行認定為信用不良，因此在申請二胎房貸時可能會較為困難，不過如果債務協商紀錄已過一段時間，且無其他信用不良紀錄，仍有機會申請二胎房貸。
Q：我有工作，但是沒有投保勞保，可以申辦二胎房貸嗎？
一般來說，銀行會要求申貸人需提供勞保明細或其他穩定的收入證明，如果沒有投保勞保，但有其他穩定的收入來源或財力證明，仍有機會申請二胎房貸。
Q：申請房屋二胎的財力證明有哪些種類？
一般而言，銀行會要求提供薪轉存摺和薪資明細作為主要財力證明，扣繳憑單、勞保明細可作為輔助證明；如果申貸者是自由工作者或自營商等，沒有薪資轉帳紀錄，也可以提供其他收入證明，例如存摺明細、租賃契約等。
Q：房屋二胎可以提供保證人嗎？
可以，但不是必要的。根據銀行法規定：「銀行辦理房貸業務，不得要求申貸人提供連帶保證人，若申貸人本身條件充足，亦不可要求提供一般保證人」，因此一般銀行二胎是不需要提供保證人的，不過如果申貸者本身條件較差，可以主動提供保證人提高核貸成功率。
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